Qu'en est-il du marché immobilier Suisse ?
18.02.2025
Ralentissement temporaire du marché immobilier suisse : analyse et perspectives
Le marché immobilier suisse connaît un ralentissement marqué, mais les experts s'accordent à dire qu'il s'agit d'une phase temporaire. L'évolution des indices des prix des transactions, notamment ceux calculés par CIFI (anciennement SWX IAZI Real Estate Indices), met en évidence un essoufflement de la dynamique des prix. Toutefois, dans un contexte de taux d'intérêt en baisse et de conditions macroéconomiques suisses globalement favorables, cette tendance ne devrait être que passagère.Évolution des prix et segmentation du marché
Les investissements directs dans l'immobilier, en particulier les immeubles résidentiels de rapport, ont enregistré une baisse de 0,3 % au quatrième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. L'« IAZI Investment Real Estate Price Index » révèle néanmoins une augmentation modérée des prix de 1,1 % sur l’ensemble de l’année 2024, traduisant ainsi une tendance haussière malgré le ralentissement récent. Concernant les logements en propriété, le marché présente un tableau contrasté. Les prix des villas ont connu une légère baisse de 0,2 %, tandis que la demande pour les appartements en PPE a entraîné une hausse de 0,5 %. En combinant ces évolutions, on obtient une augmentation minimale de 0,1 % au quatrième trimestre 2024. Toutefois, sur l’ensemble de l’année, la hausse des prix des logements en propriété atteint 2,7 %, s'inscrivant dans la moyenne des années précédentes.Facteurs influençant la dynamique du marché
L'année 2025 s'annonce sous de meilleurs auspices pour le marché immobilier suisse. La Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à 0,5 %, créant un environnement favorable pour l’investissement immobilier. Cette décision s’inscrit dans une tendance globale, puisque la Banque centrale européenne et la Réserve fédérale des États-Unis ont également réduit leur taux en décembre 2024. La baisse de taux a un impact direct sur les coûts hypothécaires, rendant l'acquisition immobilière plus attractive. En parallèle, les placements alternatifs sécurisés, tels que les obligations, affichent des rendements plus faibles, ce qui stimule l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier. Par ailleurs, l'économie suisse affiche une résilience remarquable par rapport à ses voisins européens. Le marché du travail reste vigoureux, avec une forte demande de main-d'œuvre. Cette dynamique favorise une immigration soutenue, alimentant ainsi la demande de logements, tant en propriété qu'en location.Enjeux et risques liés à la réglementation bancaire
Malgré ces perspectives favorables, certains éléments pourraient freiner la reprise du marché immobilier. La révision des normes de Bâle III, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, impose aux banques d’exiger davantage de fonds propres pour garantir certains financements. Cette nouvelle contrainte pourrait restreindre l'accès au crédit, en particulier pour les acquéreurs d’immeubles de rapport. Par conséquent, ceux qui ont besoin d’un financement bancaire devront s’attendre à des conditions plus strictes et, potentiellement, à des taux d’intérêts hypothécaires plus élevés en fonction de leur situation financière.Politique monétaire et stabilité du marché
La baisse du taux directeur de la BNS s’explique par la diminution des pressions inflationnistes, éclaircit cette dernière. En effet, l'inflation suisse est passée de 1,1 % en août 2024 à 0,7 % en novembre 2024. Cette tendance, portée par la baisse des prix des produits pétroliers et des denrées alimentaires, a permis à la BNS d'adopter une politique monétaire plus accommodante. Toutefois, des incertitudes persistent quant à l'évolution économique mondiale. La faiblesse de l'économie dans des marchés clés comme l'Allemagne, la Chine et les États-Unis pourrait affecter la Suisse à moyen terme. De plus, l’appréciation du franc suisse face à l’euro et au dollar, en raison de la baisse des taux à l’étranger, représente un défi pour les exportateurs helvétiques. La BNS pourrait intervenir sur le marché des devises afin de stabiliser le franc, comme elle l'a fait par le passé.Scénarios pour l'évolution des taux en 2025
Les analystes restent partagés sur la trajectoire future des taux directeurs. Certains estiment que la BNS pourrait réduire son taux à 0,25 % voire 0 % au cours de l’année 2025, afin de soutenir l’économie. D'autres considèrent qu’un maintien du taux à 0,5 % serait plus approprié. L’un des objectifs de la BNS demeure la stabilité des prix. Avec une inflation maîtrisée, elle pourrait accorder une attention accrue à la conjoncture économique et au cours du franc suisse.Impact sur les taux hypothécaires et perspectives pour le marché immobilier
Les décisions récentes de la BNS ont déjà entraîné une baisse des taux hypothécaires. Fin 2024, les taux fixes à 10 ans étaient descendus à environ 1,2 %, tandis que les taux fixes à 5 ans étaient disponibles à moins de 1,1 %. Quant aux hypothèques SARON, elles tournaient autour de 1,65 %. Cette baisse des coûts de financement devrait favoriser la demande immobilière en 2025, aussi bien pour l’achat que pour l’investissement locatif. En conclusion, bien que le marché immobilier suisse ait traversé une phase de ralentissement ces dernières années, les conditions actuelles laissent entrevoir une reprise progressive en 2025. La baisse des taux directeurs, la résilience de l'économie suisse et la forte demande de logements constituent des facteurs positifs. Cependant, la réglementation bancaire et les incertitudes économiques mondiales ou encore géopolitiques pourraient freiner cette reprise. Il sera donc essentiel de surveiller l’évolution des politiques monétaires et des conditions de financement afin d’anticiper les tendances du marché immobilier suisse dans les mois à venir.Sources
rts.ch - Article
imvesters.ch - Article
neho.ch - Article