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Vorübergehende Verlangsamung des Schweizer Immobilienmarkts: Analyse und Ausblick

Der Schweizer Immobilienmarkt erlebt eine deutliche Verlangsamung, doch die Experten sind sich einig, dass es sich dabei um eine vorübergehende Phase handelt. Die Entwicklung der Transaktionspreisindizes, insbesondere der von IAZI (ehemals SWX IAZI Real Estate Indices) berechneten Indizes, weist auf eine nachlassende Preisdynamik hin. Vor dem Hintergrund sinkender Zinssätze und insgesamt günstiger makroökonomischer Bedingungen in der Schweiz dürfte dieser Trend jedoch nur vorübergehend sein.

Preisentwicklung und Marktsegmentierung

Die Direktinvestitionen in Immobilien, insbesondere in Wohnimmobilien mit Renditecharakter, verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen Rückgang um 0,3 % gegenüber dem Vorquartal. Der „IAZI Investment Real Estate Price Index“ zeigt jedoch einen moderaten Preisanstieg von 1,1 % für das gesamte Jahr 2024 und spiegelt damit einen Aufwärtstrend trotz des jüngsten Abschwungs wider.
Bei den Eigenheimen zeigt der Markt ein uneinheitliches Bild. Die Preise für Villen gingen leicht um 0,2 % zurück, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zu einem Anstieg um 0,5 % führte. Kombiniert man diese Entwicklungen, ergibt sich ein minimaler Anstieg von 0,1 % im vierten Quartal 2024. Über das gesamte Jahr gesehen beträgt der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen jedoch 2,7 % und liegt damit im Durchschnitt der vergangenen Jahre.

Faktoren, die die Marktdynamik beeinflussen

Das Jahr 2025 steht für den Schweizer Immobilienmarkt unter einem guten Stern. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkte den Leitzins auf 0,5 % und schuf damit ein günstiges Umfeld für Immobilieninvestitionen. Diese Entscheidung ist Teil eines globalen Trends, da die Europäische Zentralbank und die US-Notenbank Federal Reserve ihren Leitzins im Dezember 2024 ebenfalls gesenkt haben.
Die Zinssenkung wirkt sich direkt auf die Hypothekarkosten aus und macht den Immobilienerwerb attraktiver. Gleichzeitig weisen sichere alternative Anlagen wie Anleihen niedrigere Renditen auf, was das Interesse der Anleger an Immobilien fördert.
Die Schweizer Wirtschaft zeigt sich im Vergleich zu ihren europäischen Nachbarn bemerkenswert widerstandsfähig. Der Arbeitsmarkt ist nach wie vor stark, mit einer hohen Nachfrage nach Arbeitskräften. Diese Dynamik begünstigt eine anhaltende Zuwanderung, die die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen anheizt.

Herausforderungen und Risiken im Zusammenhang mit der Bankenregulierung

Trotz dieser günstigen Aussichten gibt es einige Faktoren, die die Erholung des Immobilienmarkts bremsen könnten. Die überarbeiteten Basel-III-Standards, die am 1. Januar 2025 in Kraft traten, verlangen von den Banken mehr Eigenkapital, um bestimmte Finanzierungen zu garantieren. Diese neue Auflage könnte den Zugang zu Krediten einschränken, insbesondere für Käufer von Mietshäusern. Folglich müssen diejenigen, die eine Bankfinanzierung benötigen, mit strengeren Bedingungen und möglicherweise höheren Hypothekenzinsen rechnen, je nach ihrer finanziellen Situation.

Geldpolitik und Marktstabilität

Die Senkung des Leitzinses der SNB sei auf den nachlassenden Inflationsdruck zurückzuführen, klärt die SNB auf. Tatsächlich sank die Schweizer Inflation von 1,1 % im August 2024 auf 0,7 % im November 2024. Dieser Trend, der von sinkenden Öl- und Lebensmittelpreisen getragen wurde, ermöglichte es der SNB, eine akkommodierendere Geldpolitik zu verfolgen.
Allerdings bestehen nach wie vor Unsicherheiten hinsichtlich der weltwirtschaftlichen Entwicklung. Die schwache Wirtschaft in Schlüsselmärkten wie Deutschland, China und den USA könnte die Schweiz mittelfristig beeinträchtigen. Darüber hinaus stellt die Aufwertung des Schweizer Frankens gegenüber dem Euro und dem Dollar aufgrund der niedrigeren Zinsen im Ausland eine Herausforderung für die Schweizer Exporteure dar. Die SNB könnte auf dem Devisenmarkt intervenieren, um den Franken zu stabilisieren, wie sie es in der Vergangenheit getan hat.

Szenarien für die Entwicklung der Leitzinsen im Jahr 2025

Die Analysten sind nach wie vor geteilter Meinung über den künftigen Verlauf der Leitzinsen. Einige sind der Ansicht, dass die SNB den Leitzins im Laufe des Jahres 2025 auf 0,25 % oder sogar 0 % senken könnte, um die Wirtschaft zu unterstützen. Andere sind der Ansicht, dass eine Beibehaltung des Satzes bei 0,5 % angemessener wäre.
Eines der Ziele der SNB ist nach wie vor die Preisstabilität. Bei einer unter Kontrolle gehaltenen Inflation könnte sie der Konjunktur und dem Kurs des Schweizer Franken mehr Aufmerksamkeit schenken.

Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen und Aussichten für den Immobilienmarkt

Die jüngsten Entscheidungen der SNB haben bereits zu einem Rückgang der Hypothekenzinsen geführt. Bis Ende 2024 waren die 10-jährigen Festzinsen auf ca. 1,2 % gesunken, während die 5-jährigen Festzinsen für weniger als 1,1 % erhältlich waren. Die SARON-Hypotheken lagen bei rund 1,65%. Diese niedrigeren Finanzierungskosten dürften die Nachfrage nach Immobilien im Jahr 2025 sowohl für den Kauf als auch für Mietinvestitionen fördern.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schweizer Immobilienmarkt in den letzten Jahren zwar eine Phase der Verlangsamung durchlaufen hat, die aktuellen Bedingungen jedoch auf eine allmähliche Erholung im Jahr 2025 hindeuten. Die Senkung der Leitzinsen, die Widerstandsfähigkeit der Schweizer Wirtschaft und die starke Nachfrage nach Wohnraum sind positive Faktoren. Allerdings könnten die Bankenregulierung und die weltwirtschaftlichen oder auch geopolitischen Unsicherheiten diese Erholung bremsen. Daher wird es von entscheidender Bedeutung sein, die Entwicklung der Geldpolitik und der Finanzierungsbedingungen zu beobachten, um die Trends auf dem Schweizer Immobilienmarkt in den kommenden Monaten zu antizipieren.



Quellen
rts.ch - Artikel
imvesters.ch - Artikel
neho.ch - Artikel